Kiinnitykset

Kiinnitykset ovat kiinnitysrekisteriin tehtyjä merkintöjä, jolla henkilö tai yhtiö ottaa omaisuuttaan käyttöön lainan vakuudeksi. Yleensä kiinnitykset haetaan, jos omaisuuden haltija haluaa käyttää omistamaansa kiinteistöä, sen määräalaa tai määräosaa, tai vuokraoikeutta velan vakuutena. Lainan vakuutena käytettävät kiinnitykset tehdään kiinteästä omaisuudesta kuten jo olemassa olevasta asunto-osakkeesta tai kiinteistöstä. Asuntokaupassa kiinnitykset todistetaan panttikirjalla, jotka ovat konkreettinen vakuus tai pantti velalle.

Lue kuinka kiinnityksiä käytetään, miten tehdään panttikirja ja miten kiinnitykset on hyvä huomioida asuntokauppoja tehdessä.

Panttikirja on konkreettinen todiste kiinnityksestä

Panttikirja on asiakirja, joka osoittaa, että tietty kiinteistö tai asunto-osake on kiinnitetty lainan vakuudeksi. Kiinteistön panttikirja toimii velan vakuutena pankille tai muulle lainanantajalle ja se voi olla sähköinen panttikirja tai paperinen versio.

Miten kiinteistön panttikirja haetaan?

1. Kiinnityksen hakeminen
   • Yksityisen kiinteistön omistaja hakee kiinnitystä Maanmittauslaitokselta.
   • Asunto-osakeyhtiön osakkeiden osalta kiinnityksen voi hakea asunto-osakkeiden omistaja.
2. Kiinnityksen rekisteröinti
   • Maanmittauslaitos myöntää kiinnityksen ja rekisteröi sen. Tämän jälkeen muodostetaan panttikirja ja siitä tulee virallinen asiakirja.
3. Panttikirjan luovutus pankille
   • Kun lainaa haetaan, kiinteistön panttikirja siirretään pankille vakuudeksi.

Huom.! Panttikirjan vapautus: Kun laina on maksettu, panttikirja palautuu kiinteistön omistajalle, tai sähköisessä muodossa se merkitään vapaaksi.

Mihin panttikirjaa käytetään?

Panttikirja käy välineenä erilaisissa tilanteissa. Yleisesti sitä käytetään:

• Lainan vakuutena, jolloin pankki hyväksyy panttikirjan vakuudeksi asuntolainalle
• Asunnon myynnissä, jolloin panttikirja voidaan siirtää toiselle lainanantajalle tai uudelle omistajalle asuntokaupassa.
• Uutta lainaa hakiessa, jos kiinteistössä on valmiiksi panttikirjoja. Panttikirjaa voidaan käyttää uuden lainan vakuutena ilman uutta kiinnityshakemusta.

Lue aiheesta: Lainan uudelleenrahoitus

Kiinnitys suurempi kuin myyntihinta

Kiinnitykset asuntokaupassa on aina syytä tarkistaa ennen kaupantekoa. Suuri kiinnitysten määrä ei lähtökohtaisesti ole kuitenkaan huono asia.

Esimerkki 1: Kiinnitys suurempi kuin myyntihinta – laina pienempi tai sitä ei ole

Jos asunnon myyntihinta on 300000 € ja kiinnitykset yhteensä 350000 €, mutta jäljellä olevaa velkaa on 250000 €, asunnon ostaja voi ostaa asunnon ja käyttää valmista panttikirjaa asunnon vakuutena. Sama tilanne on, jos velkaa ei ole enää ollenkaan.

Esimerkki 2: Kiinnitys suurempi kuin myyntihinta – laina suurempi

Jos asunnon myyntihinta on 300000 €, mutta kiinnitykset ja laina yhteensä 350000 €, myyjän tulee ensin maksaa 50000 € velkaosuus pois.

Velattomat kiinnitykset

Velattomat kiinnitykset eivät ole asuntokaupan este, päinvastoin, sillä olemassa olevat kiinnitykset voivat helpottaa ostajaa suurestikin; mikäli myyntiin sisältyy velattomia kiinnityksiä, ne saattavat jo itsessään riittää ostettavan kohteen lainan vakuudeksi seuraavalle ostajalle.

Mutta mistä tietää onko kiinnitys velaton?

Kaikki kiinteistöön liittyvät kiinnitykset ja rasitukset on nähtävissä kiinteistön rasitustodistuksesta, joka on tilattavissa Maanmittauslaitokselta. Kiinnityksiä koskeva velka on pankin tietoa ja asunnon omistajalla on velvollisuus kertoa velkaosuus myyntitilanteessa.

Toinen asia, mikä kannattaa varmistaa on se, että kiinnitykset koskevat vain ostettavaa kohdetta. Joskus kiinteistöön saattaa kohdistua yhteiskiinnityksiä, jotka kattaa useampia kiinteistöjä. Jos kohteeseen kohdistuu yhteiskiinnityksiä, ne tulisi purkaa ennen kaupantekoa.

Kiinteistön kiinnitykset – esteet

Kiinteistön kiinnitykset on yleisesti melko helposti saatavilla. On kuitenkin joitain tapauksia, jolloin niiden saanti voidaan evätä kokonaan.

Kiinteistön kiinnitykset evätään:

• Jos kiinteistö ei ole hakijan nimissä (Kiinnitys vaatii lainhuudon, eli omistuksen täytyy olla rekisteröity.).
• Jos kiinteistö on jo täyteen kiinnitetty (Jos kiinnityksiä on jo paljon suhteessa arvoon, pankki ei välttämättä hyväksy uusia.).
• Jos kiinteistöllä on rasitteita (Esimerkiksi vuokraoikeudet tai muut kiinnitykset voivat vaikuttaa kiinnityksen myöntämiseen.).

Lue aiheesta: Kauppakirja

Taloyhtiön kiinnitykset

Taloyhtiön kiinnitykset liittyvät taloyhtiön yhteisiin lainoihin. Taloyhtiö voi ottaa lainaa esimerkiksi putkiremonttiin, julkisivukorjaukseen tai muihin perusparannuksiin.

Taloyhtiön kiinnitykset toimivat vakuutena pankille aivan kuten omakotitalon kiinnityksissä. Erona yksityisiin kiinnityksiin on, että niitä koskeva laina jaetaan osakkaille, jotka maksavat osuutensa yhtiövastikkeessa.

Osakekirjojen käyttö

Asunto-osakkeissa käytetään osakekirjoja, jotka pankki ottaa haltuunsa, kunnes laina on maksettu. Yksityiskiinteistössä saman asian ajavat panttikirjat. Kiinnityksiä ei automaattisesti poisteta, vaikka vanha laina olisi maksettu pois.

Jos taloyhtiöllä on vanhoja kiinnityksiä, ne yleensä auttavat uusien lainojen saamista. Jos yhtiö ottaa uuden lainan, osakkailla voi olla vastikkeen sijaan mahdollisuus maksaa oma osuutensa kerralla, jolloin hän voi säästää korkokuluissa.

Kuinka selvität taloyhtiön kiinnitykset

Taloyhtiön kiinnitykset eivät yleensä vaikuta suoraan yksittäisen asunnon omistajaan. Jos ostaja käyttää kiinteistönvälittäjää, häneltä saa aina tarkan tiedon kohteen kiinnityksistä, mutta kiinnitykset asuntokaupassa voi kiinnityksiä selvittää myös itse.

Taloyhtiön kiinnitykset selviävät:

• Isännöitsijäntodistuksesta, josta näkee, onko taloyhtiöllä kiinnityksiä ja lainoja.
• Maanmittauslaitoksen rasitustodistuksesta, jonka taloyhtiö tilaa todisteeksi.
• Taloyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä, joka osaa kertoa, onko kiinnityksiä ja mihin ne liittyvät.

Kiinnitykset talossa – yhteenveto

Lyhyt kertaus, mitä tarkoittaa kiinnitykset ja mitä kiinnitykset talossa vaativat omistajalta:

1. Kiinnitykset talossa haetaan Maanmittauslaitokselta. Kiinnityksen hakee kiinteistön omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa kiinteistöön.
2. Myös taloyhtiö voi tehdä lainaa varten kiinnityksiä.
3. Kiinnitykset talossa ovat voimassa toistaiseksi, jos ne haluaa poistaa, se pitää erikseen kuolettaa. Huom.! Se kannattaako kiinnitykset kuolettaa on omistajan harkinnan alla. Jos lainat on maksettu, seuraava ostaja voi hyötyä kiinnityksistä, jolloin se voi helpottaa myyntiä.
4. Omakotitalo kiinnitykset todistetaan panttikirjalla, joka on yleensä sähköinen panttikirja.
5. Myyjän tulee antaa tieto, ovatko kiinnitykset talossa velattomia. Velat tulee olla maksettuna siten, että ne ovat yhteensä kiinnitysten kanssa pienemmät kuin talon myyntihinta.

Lue myös aiheesta: Lainan takaus